第五章房产调查

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1、第八章第八章 房地产调查房地产调查第一节第一节 房地产调查概述房地产调查概述 一、房产调查的概念一、房产调查的概念根据房产测量的目的和任务，结合房产行政管理和权属管理的需要，根据房产测量的目的和任务，结合房产行政管理和权属管理的需要，对房屋和房屋用地的位置、权属、权界、数量、质量及利用状况等对房屋和房屋用地的位置、权属、权界、数量、质量及利用状况等基本情况及地理名称和行政境界进行调查。基本情况及地理名称和行政境界进行调查。二、房产调查的内容二、房产调查的内容1.1.房产坐落调查；房产坐落调查；2.2.房屋用地权界即丘界的调查；房屋用地权界即丘界的调查；3.3.房产权属状况调查；房产权属状况调查

2、；4.4.房产权界状况调查；房产权界状况调查；5.5.房屋状况调查；房屋状况调查；6.6.地理名称和行政境界调查。地理名称和行政境界调查。第八章第八章 房地产调查房地产调查第一节第一节 房地产调查概述房地产调查概述房产调查房屋用地的调查和测绘以丘为单位分户进行。房屋的调查和测绘以幢为单位分户进行。房产调查最直接的对象是房屋。房屋依其主要功能可分为住宅和非住宅两大类。房屋调查:坐落、权属、结构、层数、建成年份、产别、用地面积等。房屋用地调查:坐落位置、权属界线、权属人, 利用状况等。三、房地产调查的目的是：获取房地产各要素资料，通过确权审查、实物定质定量，认定房地产权界及其归属，最终充实完善房地

3、产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。 房屋调查表市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号坐落区（县） 街道（镇） 胡同（街巷） 号邮政编码产权主住址用途产别电话房屋状况幢号权号房号总层数所在层数建筑结构建成年份占地面积/m2使用面积/m2建筑面积/m2墙体归属产权来源东南西北房屋权界线示意图附加说明调查意见 调查者： 年 月 日 房屋用地调查表市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号 坐落电话邮政编码产权性质产权主土地等级税费附加说明使用人住址所有制性质用地来源用地用途类型用 地 状 况四 至东南西北界 标东南西北面积合计用地面积房屋占地面积院地面积分

4、摊面积用地略图 调查者： 年 月 日二、房地产调查的方法二、房地产调查的方法房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归整五个阶段权定界、成果归整五个阶段 。资料准备：测绘、土地划拨、房屋批建、房产等级评估、标资料准备：测绘、土地划拨、房屋批建、房产等级评估、标准地名及房产产权产籍等有关资料。准地名及房产产权产籍等有关资料。房产资料：房产资料：一是房产开发商提供的各种房产基本资料和变更一是房产开发商提供的各种房产基本资料和变更 资料，以及各幢楼的备案、自留、回迁部位及其数量等资料；资料，以及各幢楼的备案、自留、回迁部位及

5、其数量等资料； 二是请房产登记主管部门协助调查楼盘的图号、二是请房产登记主管部门协助调查楼盘的图号、街路号、丘号等房产测量号信息。街路号、丘号等房产测量号信息。二、房地产调查的方法二、房地产调查的方法先阅、后查。先阅、后查。“先阅先阅”：在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有：在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有关权属文件，结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对关权属文件，结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实。如资料照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。不全，应及时通知权利人补

6、充有关权属证明文件。“后查后查”：房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后进入现场房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后进入现场进行调查。进行调查。现场调查的基本原则：现场调查的基本原则：一是一是不允许将产权产籍资料原件带至不允许将产权产籍资料原件带至现场，以防散失。现场，以防散失。二是二是调查者通常必须携带工作用图、房屋调查者通常必须携带工作用图、房屋产权产籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表、审阅记录、产权产籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表、审阅记录、其他房地产调查用具等到现场。其他房地产调查用具等到现场。三是三是调查者应会同房地产各调查者应会同房地产各方权利人代表共同到现场指界认定，如果其中一方因

7、故而不方权利人代表共同到现场指界认定，如果其中一方因故而不能到场，必要时应按法律程序完善委托代理手续。能到场，必要时应按法律程序完善委托代理手续。四是四是必须必须现场如实记录各权属单元房地产调查情况，对于房地产权属现场如实记录各权属单元房地产调查情况，对于房地产权属纠纷一定要客观记载，由上级主管部门调处，调查者不能越纠纷一定要客观记载，由上级主管部门调处，调查者不能越权仲裁。权仲裁。二、房地产调查的方法二、房地产调查的方法三、房地产调查在房地产测绘各阶段中的地位三、房地产调查在房地产测绘各阶段中的地位1 1、在分幅平面图测绘阶段，通过房地产调查获得各用地单元的范围、在分幅平面图测绘阶段，通过房

8、地产调查获得各用地单元的范围、坐落及相互关系，并按房地产管理要求坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单元编对各用地单元编“丘号丘号”；2 2、在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、界、在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、界线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并编立编立“幢幢号号”；3 3、在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于房屋产权来源、产别及、在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于房屋产权来源、产别及房屋基本情况展开，并房屋基本情况展开，并确定房屋中各部分功能及结构确定房屋中各部分

9、功能及结构，为合理，为合理测算房屋测算房屋面积面积作好准备；作好准备；4 4、在多元产权房屋分户、在多元产权房屋分户勘丈阶段勘丈阶段，通过房地产调查，确定各分户自用，通过房地产调查，确定各分户自用范围、公共面积范围及共有共用情况，并搜集公共面积的分摊协议或文范围、公共面积范围及共有共用情况，并搜集公共面积的分摊协议或文件。件。四、丘的定义与丘的划分四、丘的定义与丘的划分房地产测量房地产测量-房产调查房产调查1 1、丘的定义：、丘的定义： 丘是指地表上丘是指地表上一块有界空间的地块一块有界空间的地块。一个地块只。一个地块只属于一个产权单元时称属于一个产权单元时称独立丘独立丘，一个地块属于几个产，

10、一个地块属于几个产权单元时称权单元时称组合丘组合丘。 2 2、丘的划分、丘的划分 有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。按自然界线划分。 3.3.丘号的编立方法丘号的编立方法房地产测量房地产测量-房产调查房产调查丘号的编立：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘丘号的编立：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。五级编号。 市码、市辖区(县)代码采用GBT22601995中华人民共和国行政区划代码规定的代码。房产区：房产区：是以行政建制的区、街（或镇、乡）的行政辖区，或者房地产管理部门划分的区域为基础划定。房产分区：房产

11、分区：根据实际情况和需要，可以街坊或主要街道围成的方块为基础将房产区再划分为若干房产分区。房产区码和房产分区码由当地人民政府和房地产管理部门统一编立，避免重号，保证编号的唯一性。没有划分房产分区时，相应的编码用“01”表示。丘号的编立：丘号的编立：以房产分区为编号区，采用四位自然数字从0001至9999编列。中华人民共和国行政区划代码中华人民共和国行政区划代码410000河南省410100郑州市410200开封市410300洛阳市410400平顶山市410401市辖区410402新华区410403卫东区410404石龙区410411湛河区410421宝丰县410422叶县410423鲁山县41