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1、2012.62012.6C O N T E N T S 项目概况项目概况 项目概况 项目区位与交通 项目业态分布 项目发展历程 开发商简介 建筑公司简介 商业业态业种分析商业业态业种分析 整体布局 整体业态业种分析 各楼层业态业种分析 主力店分析 项目立意及定位项目立意及定位 商业空间及建筑风格分析商业空间及建筑风格分析 商业空间 动线分析 商业空间及景观规划 商业运营分析商业运营分析 商业运营推广活动 总结总结 项目概况项目概况 项目概况 项目区位与交通 项目业态分布 项目发展历程 开发商简介 建筑公司简介项目名称项目名称福冈博多运河城项目位置项目位置福冈市博多区住吉1丁目2番（九州最大的商
2、业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间）开发商开发商福冈地所建筑公司建筑公司美国捷得事务所开业时间开业时间1996年4月20日占地面积占地面积3.44万建筑面积建筑面积222,960（其中商业面积59199）投资金额投资金额14亿日元营业时间营业时间10:00-21:00车位车位1300个项目概况项目概况项目区位及交通项目区位及交通区位：博多运河城位于闻名的九州也是福冈最大的商业区天神地区，这里也是以区位：博多运河城位于闻名的九州也是福冈最大的商业区天神地区，这里也是以JRJR博多站为中心博多站为中心的商务办公区，同时接壤着有名的娱乐街区中洲。的商务办公区，同时接壤着有名的娱乐街区中洲。西铁
3、巴士出租车徒步到中洲川端站后，乘地铁到“天神站”约12分钟，徒步到中洲川端站后，乘地铁到“福冈机场站”约20分钟。运河运河百货商场百货商场办公楼办公楼项目功能分布项目功能分布商业商业福冈博多运河城是一个集店铺、饭店、商务办公、剧场、娱乐等多功能为一体的大型综合设施福冈博多运河城是一个集店铺、饭店、商务办公、剧场、娱乐等多功能为一体的大型综合设施项目。项目。华盛顿酒店华盛顿酒店凯悦酒店凯悦酒店项目发展历程项目发展历程 博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一，是体现了日本策划与美国设计完美博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一，是体现了日本策划与美国设计完美结合的成功案例，它开创了日本综合结合
4、的成功案例，它开创了日本综合SHOPPING MALLSHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。版。福冈地所于19781978年年购入了位于住吉地区钟纺福冈工厂原址的一部分土地，并开始计划在此修建由购物中心、饭店、商务写字楼、停车场等组成的综合设施。19881988年年，新参与开发计划的捷得合作公司提出议案，建议把博多河的河水直接引入项目，福冈地所采纳了这一提案。但是，由于当时建设成本高昂，所以迟迟无
5、法决定开发的实施时间。19921992年年，建设费用下降，开发计划这才进入实施阶段。后来，计划几经修改，包括引水方案，由于顾及防洪措施，直到认为该方案不会对现有堤防造成危害，最后才提出并采取了人工运河的议案。从取得土地到最终方案的完成和敲定，历时18年之久。 19961996年年, ,竣工并开业。项目开发商简介项目开发商简介福冈房地产有限公司，成立于福冈房地产有限公司，成立于19611961年年7 7月月1919日，总部位于日，总部位于福冈市福冈市 运河城商业中心大厦运河城商业中心大厦1010楼楼。主营。主营业务包括：业务包括： l房地产销售，租赁，经纪，管理；l城市规划，城市发展，区域发展，
6、计划建立一个联合研究，设计，咨询和业务计划；l住宅的建设，销售，租赁及管理和复垦土地的销售；l租赁管理和商业设施，体育设施和娱乐设施和咖啡餐厅；l停车管理业务；l汽车保险机构，招聘机构，企业财产保险，人寿保险，癌症保险；l检查维修工作，建设和维护；l出售股权，经纪和管理以及投资信托基金和房地产公司；l购买和出售信托受益人权利。项目建筑公司简介项目建筑公司简介 美国捷得国际建筑师事务所（美国捷得国际建筑师事务所（The Jerde The Jerde PartnershipPartnership）是一家创造视觉体验的建筑设计公司）是一家创造视觉体验的建筑设计公司。总部位于加利福尼亚州洛杉矶的美国
7、捷得国际建筑师事务所，1977年以来在世界各地都拥有自己的设计项目，并曾荣获来自美国建筑学会、Progressive Architecture杂志、美国规划协会、芝加哥历史博物馆等授予的多项荣誉。2004年，捷得在欧洲、亚洲和美国拥有30多个正在设计建造中的项目。中国广州雅居乐花园香港数码港文化商贸中心的数码中心费蒙体验街福冈君悦酒店 项目立意及定位项目立意及定位项目立意及定位项目立意及定位立意：立意：犹如都市中的一个多元化未来都市；包罗万象，其乐无穷；是当地举办大型节日庆典、商品市场推广和社区公益表演的最佳场所。项目的吸引力来自：项目的吸引力来自：有名的福冈凯越大酒店；四季剧团的第一个专用剧
8、场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的“AWC运河城13”；高科技游艺主题公园“福冈快乐园”等；无论内容还是规模都是空前无比的。项目定位：店铺、饭店、商务办公、剧场、娱乐等多功能为一体的大型综合体。项目定位：店铺、饭店、商务办公、剧场、娱乐等多功能为一体的大型综合体。商业主题：以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题。商业主题：以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题。 商业业态业种分析商业业态业种分析 整体布局 整体业态业种分析 各楼层业态业种分析 主力店分析整体业态分析整体业态分析零售：零售：零售面积约占项目总面积约51%，是面积最大业态。细分业态丰富，包含百货、时尚杂货、服装、饰品等。零售店铺主要分
9、布于B1到4层，其中第3层、第4层均为零售店铺。丰富的零售店铺吸引了了大量消费前来购物，并且能够充分满足需求。餐饮：餐饮：餐饮面积约占项目总面积的30%，仅次于零售，细分业态包含各国特色小吃，拉面、咖啡厅等，店铺面积均较小。主要分布于B1层、1层和5层，带动了人流的垂直分布。休闲娱乐：休闲娱乐：博多运河城中休闲娱乐占比约18%，包含美容美发、主力店四季剧团、taito station等。主力休闲娱乐店铺位于项目顶层，巧妙利用了高层商业空间。整体业态业种分析, 零售, 51%整体业态业种分析, 餐饮, 30%整体业态业种分析, 休闲娱乐, 18%整体业态业种分析, 配套服务, 1%整体业态业种分
10、析整体业态业种分析零售餐饮休闲娱乐配套服务各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析2F2F1F1FB1B13F3F百货、咖啡厅、银行、男女时装、时尚杂货、美容美发、休闲健康保健品、药店、书籍、个性杂货、小吃、婴幼儿用品、餐饮、各国特色餐饮4F4F5F5F百货、男女时装、儿童服装百货、男女时装、户外用品、个性杂货、无印良品百货、无印良品、四季剧团、餐饮、名牌饰品、宠物、观赏植物餐饮、娱乐各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析B1B1lB1层业态为零售和餐饮，其中零售面积约为30%，餐饮约为60%；l该层主店位于B02、B03位置，为保健保养店铺，位于平面死角处，有利于带动人流。主力店业态：健康保养店铺
11、、药店、书籍小商铺业态：个性杂货、小吃、婴幼儿用品餐饮各国特色小吃整体业态业种分析, 零售整体业态业种分析, 餐饮B1B1业业态业态业种面积比例种面积比例零售餐饮品牌品牌位置位置业态业态细分业态细分业态品牌品牌位置位置业态业态细分业态细分业态NOKO UDONB16餐饮乌冬面Mare mare52零售鞋Dipper DanB33餐饮意式冰激凌hows47零售化妆品Tokyo sundubB13餐饮石锅豆腐Favorite62零售时尚杂货PomunokiB20餐饮蛋包饭iZONE64零售太阳眼镜Kitano AceB03零售食品卖场IV-WORL23零售个人杂货Ninnikuya GoemonB
12、12餐饮大蒜料理 LAZY SUSAN58零售时尚杂货Kitano AceB03零售食品卖场Aoitori57零售珠宝FISH&OYSTER BARB182餐饮意大利菜Beniya50零售玻璃工艺THE HAKATA GIFT SHOPB34零售纪念品Tokino okurimono Aoitori59零售珠宝BLESS53零售饰品NUOVO49零售女鞋ABC-MART09零售童鞋GUESS Accessory60零售饰品Hakata geijutsu kodomokan25零售服装Color Candy68零售饰品THE BODY SHOP56零售化妆品B1B1层商业层商业部分品牌展
13、部分品牌展示示各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析1F1Fl1层业态主要为零售为主，其次是休闲娱乐、餐饮，零售以服装为主。l该层主力店为百货大楼，位于项目出口处；主力店业态：百货大楼：服装小商铺业态：男女时装、时尚杂货美容美发、休闲咖啡厅、银行整体业态业种分整体业态业种分整体业态业种分整体业态业种分1F1F业业态业种分析态业种分析零售餐饮休闲娱乐配套服务各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析2F2Fl2层全部为零售业态，并以男女服装为主。l主力店为百货店；面积较大，其余店铺面积均较小。主力店业态：百货大楼：服装、时尚饰品小商铺业态：男女服装、儿童服装男女服装办公楼办公楼整体业态业种分2F2F业业
14、态业种分析态业种分析零售各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析3F3Fl3层业态均为零售。l主力店为百货店、MUJI（位于310，并且与四楼联通）主力店位于两端，中间为小商铺，商场可通往凯悦酒店和办公楼。主力店业态：百货大楼：服装、婴儿用品、化妆品小商铺业态：户外用品、男女服装、儿童服装无印良品办公楼办公楼整体业态业种分3F3F业业态业种分析态业种分析零售各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析4F4Fl4层以零售、休闲娱乐、餐饮为主，其中零售占比最高。l主力店为MUJI、taito station、百货店、四季剧团。主力店业态：百货大楼：体育用品、户外用品小商铺业态：餐饮、名牌饰品、宠物、观赏植物
15、无印良品、四季剧团娱乐四季剧团四季剧团办公楼办公楼整体业态业种分整体业态业种分整体业态业种分4F4F业业态业种分析态业种分析零售餐饮休闲娱乐各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析5F5Fl5层以零售、休闲娱乐为主，休闲娱乐为电子游艺城、餐饮主要为拉面店。l主力店为aito station。l该层商业面积较少，有自动扶梯2台，连接第四层商业。主力店业态：小商铺业态：餐饮（拉面）娱乐整体业态业种分整体业态业种分5F5F业业态业种分析态业种分析餐饮休闲娱乐主力店分析主力店分析保健品百货店百货店MUJIMUJITaito stationTaito stationl项目共5家主力店，分别为百货商店、保健品
16、店、MUJI、Taito Station、四季剧团。其中百货店从1层到4层均有分布，面积也最大， MUJI、Taito Station均分布于4层和5层。l主力店均分布于项目两端及中间部位，有利于带动平面消费者流动；同时主力店多放置于4层和5层，引导消费者流向高层。四季剧团主力店分析主力店分析TAITO STATIONTAITO STATION ， taito station公司成立于1953年，以视频游戏为，主总部设在东京都台东区，目前在中国也有该公司的店铺 。它是最著名的是Bubble Bobble 和Bust-a-Move ，但他们的许多建筑物上的标志是太空侵略者的形象。主力店分析主力店
17、分析 无印良品是一个日本杂货品牌，在日文中意为无品牌标志的好产品。产品类别以日常用品为主。产品注重纯朴、简洁、环保、以人为本等理念，在包装与产品设计上皆无品牌标志。产品类别从铅笔、笔记本、食品到厨房的基本用具都有。最近也开始进入房屋建筑、花店、咖啡店等产业类别。主力店分析主力店分析 四季剧团位于博多运河城剧场大楼4层。 四季剧团是日本最大的演出团体之一，它与东宝公司、松竹公司、宝冢歌剧团并称为日本“演剧界四强”(演出年收入均在100亿日元以上)。该剧团现在东京、大阪、名古屋、京都、福冈等5个主要城市拥有7个专用剧场，演职人员1100多人。 商业建筑形态商业建筑形态 商业空间布局 动线分析 建筑
18、特色及景观规划海上庭海上庭院院太阳宫广太阳宫广场场月球漫步月球漫步路路漫步地球路漫步地球路星球庭星球庭院院运河运河商业空间布局商业空间布局商场内部分为商场内部分为5 5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。场。动线分析动线分析出租车乘车场通往上层的自动扶梯主要步行出入口人流动线l平面动线围绕运河呈半圆弧形，并且不封闭，结合多个出入口，利于汇聚来自各方的消费者。l该层共有楼梯4台，通往上层的自动扶梯6台，垂梯3台。1F1F动线分析动线分析通往上层的自动扶梯人流动线l动线呈半圆弧形；l在大块商
19、业的中心位置设置自动扶梯，并形成中庭空间，避免商业死角；l该层共有楼梯2台，通往上层的自动扶梯7台，垂梯2台。多部自动扶梯的设置也带来了人流的畅行。2F2F动线分析动线分析通往上层的自动扶梯人流动线l动线呈半圆弧形；l每层建筑均围绕中心广场设置外廊，户外景观与内部商品共同形成完整的环形动线，使消费者在自然放松的景致与精美商品中穿行，带来美好体验，提高购物兴致。l该层有楼梯2台，通往上层的自动扶梯4台，垂梯3台。3F3F动线分析动线分析通往上层的自动扶梯人流动线l动线呈半圆弧形；l设置两端及中间为主力店，不仅改变了高层死角问题，还带动了人流往高层的导入；l该层有楼梯2台，通往上层的自动扶梯2台，
20、垂梯2台。4F4F建筑特色及景观规划建筑特色及景观规划项目外部项目外部整体形状呈三角形，线性自然，外观特别，具有很强的设计感。特殊的整体形状呈三角形，线性自然，外观特别，具有很强的设计感。特殊的建筑形态使得项目成为了福冈市的标志性建筑。建筑形态使得项目成为了福冈市的标志性建筑。建筑特色及景观规划建筑特色及景观规划项目内部项目内部建筑设计特别、亲近运河，每一处的设计及景观都不同。建筑设计特别、亲近运河，每一处的设计及景观都不同。水上连廊，连接水上连廊，连接不同业态的建筑。不同业态的建筑。剧院剧院广广场场建筑特色及景观规划建筑特色及景观规划项目内部项目内部商业内部灯光设计商业内部灯光设计喷泉喷泉建
21、筑特色及景观规划建筑特色及景观规划项目内部项目内部植物上的点缀植物上的点缀建筑特色及景观规划建筑特色及景观规划项目内部项目内部地面灯光地面灯光特殊装饰特殊装饰 商业运营分析商业运营分析 商业运营推广活动商场运营推广活动商场运营推广活动 在以太阳宫广场为中心的运河，在以太阳宫广场为中心的运河，欣赏喷泉表演。随着音乐跳舞的水之欣赏喷泉表演。随着音乐跳舞的水之艺术变化无穷，即使反复观看亦能愉艺术变化无穷，即使反复观看亦能愉悦心情。悦心情。 福冈博多运河城处以丰富的购物空间、新奇的建筑特色来吸引人流外，还运用了大量福冈博多运河城处以丰富的购物空间、新奇的建筑特色来吸引人流外，还运用了大量的活动吸引人气
22、，带动了商场运营推广。的活动吸引人气，带动了商场运营推广。商场运营推广活动商场运营推广活动季节装饰季节装饰 圣诞节的浪漫演出。周年庆典（圣诞节的浪漫演出。周年庆典（4 4月）到黄金周的盛大装饰、博多风物月）到黄金周的盛大装饰、博多风物诗以及博多祉园装饰山笠等季节活动，诗以及博多祉园装饰山笠等季节活动，都采用各种装饰以及霓虹灯变换表情，都采用各种装饰以及霓虹灯变换表情，也是是这座城市的特点。也是是这座城市的特点。商场运营推广活动商场运营推广活动广场活动广场活动 在地下在地下1 1层的太阳宫广场，几乎每天都举层的太阳宫广场，几乎每天都举行来自世界各国的表演秀或者音乐秀等有趣行来自世界各国的表演秀或
23、者音乐秀等有趣的活动。的活动。商场运营推广活动商场运营推广活动 在沿着运河的肖像画店铺内，肖像画师们以各自的笔法描绘着个性十足的肖像画。 在沿着运河的手推车小商品店，在不知不觉中已慢慢靠近身边，店内售有各种可爱的趣味商品。 世界级影像综合艺术家白南准大师确立了视频艺术这一艺术种类的低位，内设他的作品。 共计180台电视显示屏有条不紊地排成纵向10台横向18台，无论是高尚典雅还是通俗的风格，都可在其作品中尽情领略西方的风景印象。 总结总结总结总结l 项目位于九州最大的商业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间，交通便捷；l 商场内部分为5大主题区域：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。商业主题：以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题；l 项目业态业种以零售、餐饮、娱乐为主，其中零售占比最大；l 主力店共5家，分布于角落及转弯处，有效的带动了客流。高层布置较多主力店，带动了垂直人流；l 动线呈半圆弧形，与运河形状相似。1层有多处入口，能够集聚各方客流；l 项目建筑形态新颖、内部设计结合运河，已经成为福冈市地标性建筑；l 运用了大量的活动吸引人气，带动了商场运营推广。
