房地产法第三章

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1、常考知识点： 我国房地产权属制度的结构和内容 我国土地所有权和土地用益物权的特征 房地产相邻关系 建筑物区分所有权 房地产权属登记的类型一、房地产权属的概念 房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态 房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。广义上的房地产权利亦包括房地产行政管理权力，但在房地产权属制度中则特指民事财产权利。 房地产权利与房地产权属的区别： 1、主体方面的区别 2、范围上的区别 3、权利的表现形式不同二、房地产物权 ( (一) )物权 物权是在法律规定范围内，对特定物的直接管领和支配、享有利益并排除他人干涉的权利。 物权具有以下特征：、物权权利主体是特定

2、的人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人。、物权客体是物，而不包括行为和精神财富。、物权的内容是对物的直接支配和管领。、物权的效力具有排他性、优先性和追及性。（二）房地产物权的分类和归属 自物权：物质本身是属于权利人所有，即所有权； 他物权：物质本身为他人所有，权利人享有不完整的权利，即对他人之物所享有的权利，主要包括地役权、永佃权、地上权、典当权和抵押权； 三、房地产产权 一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现。 首先，产权概念的外延要广泛得多 其次，产权特别是

3、土地产权，常被表述为“权利束”，即由一组土地权利组成，每项权利都具有独立性 最后，产权理论的核心意义并不在于所有权的最终归属，而是强调对资源的优化配置和对权利的充分保护。一、大陆法土地物权二、普通法中的土地权属制度三、土地权属制度的发展四、我国的土地权属制度土地物权制度土地物权制度 所有权所有权他物权他物权占有占有役权役权地役权地役权乡村地役权乡村地役权地上权地上权人役权人役权城市地役权城市地役权永佃权永佃权质权和抵押权质权和抵押权普通法中的地产权制度普通法中的地产权制度土地所有权土地所有权土地权益土地权益保有权保有权地产权地产权占有地产权占有地产权期待地产权期待地产权二、普通法中的土地权属制

4、度 地产权制度：结构图如上页 信托制度：普通法上的信托(trust)指受托人为受益人的利益，承担对其控制下的财产进行管理和处分义务的一种财产关系。 特殊财产权制度：普通法上的特殊财产权主要指与大陆法用益物权制度中的地役权和地上权相近似的土地财产权。 三、土地权属制度的发展 土地权属制度的发展主要表现在以下几个方面：（一）传统土地权利在立体空间上的分离（二）国家对土地私有权的限制 1、对拥有土地的限制 2、对土地使用的限制 3、对土地交易的限制 4、土地征收或者征用四、我国的土地权属制度 ( (一) )土地所有权 土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 1

5、.我国土地所有权的特征： 主体的特定性 客体的差异性 内容的限制性 2.国家土地所有权 （1）概念 国家土地所有权是指国家作为民事主体所享有的土地所有权。其不同于国家的领土主权，也不同于国家的土地征收征用权。 （2）取得 没收接管 赎买 征收 收归国有 （3）范围 我国宪法第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 第10条第1款、第2款规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

6、 (4)内容 1）占有；2）使用；3）收益；4）处分 3.集体土地所有权 范围是：农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。( (二) )土地用益物权 1 1、概念和性质 土地用益物权指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、收益的权利。 我国的土地使用权依土地所有权的不同可分为国有土地的使用权和集体土地的使用权，2 2、国有土地使用权： 包括城市规划区内的国有土地使用权和其他国有土地上的使用权。国有土地使用权的取得方式：出让和划拨两种3 3、集体土地使用权 分为：农地使用权和农村建设用地使用权4 4、地役权 地役权是指因通

7、行、取水、排水、通风等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。 一、我国城镇房屋权属制度的沿革二、房屋所有权 定义：房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 分类： (一)以所有权主体划分，包括： 1、国有房屋所有权；2、集体房屋所有权；3、私人房产所有权；4、外商投资企业和外产房屋所有权；5、农村房屋所有权。(二)按房屋所有权主体的构成不同可分为1、单独所有房屋所有权；2、共同所有房屋所有权三、关于房屋使用权四、房屋所有权与土地使用权的关系( (一) )两者具有不可分性 1 1、内容的不可分性，这两种权利是互为依存的 2 2、主体的不可分性，土地使用权

8、和房屋所有权的主体是不可分的 3 3、客体的不可分性，房屋的所有权离不开土地所有权 ( (二) )两者的重心是房产一、房地产相邻关系 房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系 房地产相邻关系的主要内容包括(一)相邻土地通行关系(二)相邻流水、用水、截水、排水关系(三)相邻管线安设关系(四)相邻光照、通风、音响震动关系(五)相邻疆界关系(六)相邻环境与安全关系二、业主的建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共同部分享有的部分持分权、以及因区分所有人之