第二章_消费支出规划1

《第二章_消费支出规划1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第二章_消费支出规划1（153页珍藏版）》请在文档大全上搜索。

1、 0 消费支出规划消费支出规划 1 20122012年个人房贷余额超过年个人房贷余额超过2 2万万6 6千亿元千亿元5454：月供占收入：月供占收入2020505032%32%：月供占收入：月供占收入50%50%以上以上“房奴房奴” 如何可以均匀地享受一生的财如何可以均匀地享受一生的财富？富？ 预期中国汽车销量每年增速至预期中国汽车销量每年增速至少少1010 2 消费支出规划学习框架消费支出规划学习框架 3 消费支出规划消费支出规划 4 1、金融市场与消费支出的关系、金融市场与消费支出的关系n 金融市场发达，才能融资或投资n 结合方式：1、融资：从金融市场借贷调整消费模式住房消费信贷、汽车消费

2、信贷和信用卡消费信贷2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金来获取收益，增强可消费能力 5 2、收入、支出、财务安全与财务自由n财务安全：现有财富足以应对未来的财务财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现，家庭不会出支出或其他生活目标的实现，家庭不会出现大的财务危机现大的财务危机n财务自由：收入主要来自主动投资而不是财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作被动工作 6 收入大于支出收入大于支出货币货币时间时间总收入总收入投资收入投资收入总支出总支出工作收入工作收入 7 收支相抵货币货币时间时间总收入总收入投资收入投资收入总支出总支出工作收入工作收入 8 货币货币时间时

3、间投资收入投资收入总收入总收入总支出总支出工作收入工作收入支出大于收入支出大于收入（不可取）（不可取） 9 10 n 住房支出的分类住房支出的分类n 购房的目的购房的目的n 购房的财务决策购房的财务决策n 住房消费信贷住房消费信贷n 租房的选择租房的选择房产消费规划内容房产消费规划内容 11 12 13 购房目标购房目标n 购房目标三要素：客户家庭计划购房时间时间n 希望的居住面积面积n 届时房价房价n 例如：我希望年后购买平米左右，价格为元每平米的房屋。n 注意：购房目标必须明确，不能模糊 14 购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）n 1、购房面积

4、面积需求把握： 不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置 无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小 量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力n 2、购房环境需求（价格取决于区位和面积） 区位好，价格高，面积小 区位差，价格低，面积大 15 现在和未来负担能力现在和未来负担能力居住地点变迁和年限居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性自己房屋的依赖性房租成长率房租成长率未来房屋价格的预期未来房屋价格的预期购房购房 租房租房 ? ?房屋居住需求房屋居住需求家家庭庭人人数数生生活活品品质质购房购房租房租房购房决策购房决策租房租房地段环境地段环境价格价格内部设施内部设施购房购房规划规划地段、环境地段、环境户型、类

5、别户型、类别品牌、管理品牌、管理保值增值潜力保值增值潜力首期首期付款付款偿还偿还贷款贷款购房规划的购房规划的流程流程 16 17 18 19 如何运用财务计算器或者如何运用财务计算器或者EXCELn讲解一些例题 20 21 n 提示：房价最好控制在年收入的房价最好控制在年收入的6 6倍以下倍以下 贷款年限在贷款年限在8-158-15年之间年之间 22 练习题练习题n 例：张先生想买100平米的房子，单价6000元/平米，总价60万元。按7成按揭，贷款期限20年，利率6%。n 首付款=60*30%=18n 贷款额度=60*70%=42n 每月偿还的本金和利息：即月供（年金） 42=年金*年金的现

6、值系数 系数：期数240（20*12）、利率0.5%（6%/12） 23 购房相关税费购房相关税费n 契税：普通住宅按房屋成交价.缴纳 非普通住宅按房屋成交价缴纳n 评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定n 律师费：公积金贷款不付 商业贷款收取（各银行有自己的规定） 商业贷款二手房要办理公证，每件200元。n 保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保 险及贷款信用保险 公积金贷款可不买保险商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押和连带担保的，购买房屋险。 24 购房相关税费购房相关税费n 抵押登记费：每平米.元，二手房每间200元 n 印花税：商品房买卖合同： 个人购房贷款合同： 领

7、取房屋产权证时，每件贴花5元n 装修费用：经济型、舒适型、豪华型n 购置家具和电器费用 以上开支形成了住房规划的财务目标。 25 26 利率：利率： 5 5年以下（含年以下（含5 5年）年利率年）年利率4.77% 4.77% 5 5年以上（不含年以上（不含5 5年）年利率年）年利率5.22%5.22% 利率：利率： 3 35 5年（含年（含5 5年）年利率年）年利率7.65%7.65%，优惠利率，优惠利率6.50% 6.50% 5 5年以上（不含年以上（不含5 5年）年利率年）年利率7.83%7.83%，优惠利率，优惠利率6.66%6.66% 000 27 个人公积金贷款、个人住房商业性贷款和

8、个人住房组合贷款个人公积金贷款：按规定缴存住房公积金的借款人，在购买自住房时，以所购住房为抵押或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或第三人担保，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款特点：期限短：最长30年，（中国银行规定不超过65岁） 需要提供担保 利率低 贷款对象有要求：当地系统公积金缴存人 不限制年龄 有贷款额度：一般70%。不超过购房合同，各地最高限额不同 28 例如：某职工已经存有公积金例如：某职工已经存有公积金20 000元，上月公积金汇元，上月公积金汇储储300元，还有元，还有10年退休。年退休。n 该职工在退休年龄内可交存的公积金总额： =20 000+300*10*12=5

9、6 000n 能够借入的总额为以下三者中最低者最低者： 1、借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56 000元 2、住房价格的70%。设住房评估价90 000元。90 000*70%=63 000 3、该市住房公积金管理中心的最高额度。 设为30 000元。 该职工的借款额度为30 000元。 29 具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为还款保证向银行申请的住房商业性贷款（俗称按揭）贷款额度根据申请人的资信程度确定，同时不超过住房售价的80%，期限不超过30年。 30 n 抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵（质）押加保证n 抵押贷款：抵押人拥有的房屋或预

10、购房屋 土地使用权等n 质押贷款：动产或权力动产或权力质押作为还款保证国库券、金融债券、AAA企业债券n 保证贷款：第三人保证作为还款担保n 抵（质）押加保证：抵押物或质押物 第三人保证 31 32 n 公积金贷款个人住房商业性贷款n 借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款 33 n 例如：房产价格80万元，两部贷款的总金额为房价的70%，即56万元。n 1、公积金贷款10万元，期限15年（180个月），利率5%，计算出每月还款额，即计算准年金。n 2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金。 34 ： 35 36 等本还款法

11、n 等额本金还款法等额本金还款法: : 每月摊还的每月摊还的本金本金固定固定, ,但总额随房屋贷款余额减少但总额随房屋贷款余额减少, ,利息额也跟随着减少。利息额也跟随着减少。贷款额贷款额PVFV0123nn1n2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2 37 n等额本金还款法等额本金还款法 月利率累计已还本金）（贷款本金还款期限贷款本金每月还款额-逐月递减，利息较少逐月递减，利息较少 38 例题例题n 张小姐刚买了一套房子，房价100万，首付30万元，贷款70万元，采用20年按月等本还款的方式，贷款利率为6.5%，请帮她计算一下每月需要还多少钱？每月的还款