《地产设计人》系列开篇.docx

《地产设计人》系列开篇
《地产设计人》系列开篇
《地产设计人》系列开篇
《地产设计人》系列开篇
回首自己长远以来的职业经历， 在建筑设计界和地产开发界之间展转，经过了几次角色变换和心理换位， 让我对建筑设计和地产开发之间的关系有了更为清楚的认识和更为深刻的思虑。
目前的房地产开发过程，从融资到论证，从拿地到策划，从设计到报建，从推行到销售，从施工到交房，每个环节都是以产品为落脚点，每一分钱成本投入都需要经过花费者对产品的认可来获取回报。
融资。几乎每次上市公司的融资都是以扩大规模为目的， 不论是增添土地贮备也好，仍是支付工程款项也罢，假如产品出现滞销，那么融资远景必然黯淡。
论证。拿地从前的可行性研究愈来愈被重视， 不检查就没有讲话权，而这个“检查——论证”的过程，依旧是以产品的市场接受度为根本中心，忽视了这个因素，全部都是无本之木、无水之源。
策划。拿地以后，怎样睁开后续工作？针对什么人群，采纳什么定位，履行什么策略，推出什么价钱，都能够随市场变化实时跟进。惟有产品，一旦“开弓”便没有“回头箭” 。而重要设计改正所带来的硬伤，常常是始料未及的。
推行。“巧妇难为无米之炊”并无扼杀“巧妇”的巧，却突显出“无米”之难堪。 “酒香不怕小巷深”或许已经过时，但“响鼓不用重捶”却说明鼓的利害能决定捶的力度。 万一重捶以后才发现未然破鼓，还落得个“挂羊头卖狗肉”之恶名，那岂不赔了夫人又折兵？
报建。报建程序的复杂是由房地产开发过程中建设方需要对接的
政府部门许多以及不一样部门对报建资料的重视点不一样所致使的。 而报建资猜中最重要的部分就包含设计图纸，此中所表现出来的红线范围、建设指标、整体布局、户型配比等都需要尽可能正确无误。
销售。只管“条条大路通罗马” ，但两点之间直线最短。经过产品差异化设计， 提高附带值与性价比， 以及对不一样产品种类的优化组合，常常能获取较高的销售溢价，进而达到事半功倍的成效。
施工。航海靠罗盘，旅游看地图。好的图纸设计包含正确的图面
表达、完好的设计深度、清楚的文字说明和警觉的注意事项，能最大
可能的减少工法失误、 防止工程事故、根绝无谓浪费、保证建设进度。
交房。提及交房，都感想深刻。业主们愈来愈专业的目光、验房师愈来愈高妙的仪器、 法律中愈来愈齐备的条款、 财务上愈来愈紧急的压力，都让这个本该是收获愉悦的环节成为一个难以应付的大考。
其实在房地产开发的以上全过程中， 建筑工程设计机构都能够不一样程度的介入此中并发挥自己作用， 对开发公司在产品方面的短板进行鼎力补强。而假如开发公司拥有一个胜任这些与工程设计有关任务的设计团队，则能够从根本上提高项目的素质，进而赢在起跑线上。
定位是因为存空白， 角色是因为有时机， 自己将依据多年建筑工程设计和地产开刊行业的经验，对怎样“找准定位，掌握角色，做一个优异的地产设计人”发布一系列文章，在“地产设计人系列谈”中分篇详述自己的思想看法和心得领会， 希望能够对地产开发界尽到一个工程设计人的绵力。若有不当之处，还望各位专家读者不惜见教。
产品设计怎样影响项目的融资与论证
《地产设计人》系列开篇
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融资是每个地产开发公司的必修课。 几乎每次上市公司的融资和非上市公司的借贷行为都是以扩大规模和连续发展为目的， 不论是增添土地贮备也好， 仍是支付工程款项也罢， 假如公司的产品（即楼盘）出现滞销，那么融资远景必然黯淡。
我们知道，融资和借贷都是要讲究回报的， 没有回报自然无从谈起，回报低了也难以成功。 并且出资方和借贷方还一定要重点观察公司过去的经营业绩和商业信用， 你假如一生手上路， 就算牛皮吹得山响，也没人理睬你。此外更为重要的是，他人要知道你拿这钱终究是开发什么项目， 其产品种类在市场上的竞争力有多大， 投资回报率有多少，投资计划书能否齐备。 不然，唯恐没人愿意把钱借给你取水漂。
所以，目前的项目经营状况和未来的项目营运剖析关于融资和借贷可否成功堪称至关重要。 而这两项内容的重中之重是什么呢？是产品，包含产品的设计、 建筑以及销售，而龙头就是设计！ 目前的项目，楼盘设计能否出彩、市场反响能否热情、潜伏需求能否巨大、敌手竞
争能否强烈是一方面；未来的项目，市场定位能否合理、建筑规划能否对路、竞争态势能否有利、销售回款能否快速，又是一方面。综合这两点都说明：产品设计能否优异，已有产品在市场中能否畅销，未来产品能否具备竞争力，能在很大程度上决定融资和借贷的结果。