房地产开发业务的运作管理模式-111DOC.docx

房地产开发业务的运作管理模式
第一局部 指导准那么
一、指导准那么
第二局部 部门职责
一、说明
二、职能部门工作职责
三、工程公司〔部〕工作职责
第三局部 工程开发工作流程
一、工作流程示意图
(一)工程拓展工作流程及各相关部门工作职责
(二)工程筹划工作流程及各相关部门工作职责
(三)设计管理工作流程及各相关部门工作职责
(四)工程管理工作流程及各相关部门工作职责
(五)营销管理工作流程及各相关部门工作职责
(六)客户效劳工作流程及各相关部门工作职责
二、工程开发关键节点控制表
第四局部 工程管理方法及审批权限
一、工程管理方法
二、重大业务评审规定
三、本地工程管理审批权限表
四、异地工程管理审批权限表
第一局部 指导准那么
深圳市中航地产开展是由原深圳中航地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。
公司实行以工程公司〔部〕制为管理主线的运作模式，强调高 效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金〞的增值过程。
运用公司专业能力，躲避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于工程拓展环节，其次在于工程筹划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责工程拓展及客户效劳工作，并在工程前期筹划阶段对工作成果进行控制和评审，保证工程运作水平。
工程公司〔部〕是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快工程运作速度，缩短资金占用周期，全面负责工程经营管理，实现经营目标。
职能部门是公司重要的专业效劳力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持效劳，加强对工程运作过程中平安、进度、质量和本钱的控制，躲避经营风险，发挥效劳和监督的作用。
第二局部 部门职责
说明
术语解释：
负责：属于本部门事务，由本部门承当责任，可请求其他部门配合；
主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承当相关责任；
组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承当协调责任；
配合：不承当主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承当相关责任；
参与：参加相关工作过程，本部门不承当责任。
公司委员会定义：
投资咨询委员会：
负责公司工程投资方面的评审和决策。
筹划、方案评审委员会：
负责对工程的定位进行专业评审；
负责对工程前期筹划成果进行专业评审；
负责对工程方案设计成果进行专业评审。
招标委员会：
负责公司招标工程确实定，保证招标的合理性；
负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；
定价咨询委员会：
负责对工程销售定价及其他相关指标进行专业评审。
二、职能部门职责
〔一〕运营管理部：
部门使命：以前瞻性视野，完善、提升和创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司各项经营目标的实现。
部门职责：综合方案管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理
．综合方案管理
负责落实董事会下发的综合方案；
负责制定公司年度综合方案，并分解到各工程公司〔部〕及各职能部门；
主持编制公司与各工程公司〔部〕、职能部门的目标责任书，并组织签订；
负责跟踪、调整及协调各工程公司〔部〕季度方案、职能部门月度方案以及工程总体方案；
负责设计及收集整理各工程公司〔部〕月度综合报表。
2．部门绩效考核
负责制定各工程公司〔部〕和职能部门的绩效考核方案；
负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；
根据工程节点完成情况，按季度组织对工程公司〔部〕的绩效考核。
3．流程管理
负责建立、实施、完善公司流程管理体系；
主持公司定期和不定期的流程修订工作。
4．公共关系管理
负责工程拓展过程中从政府部门收集工程相关背景资料；
配合报批报建工作；
配合办理工程开发相关政府批文及许可证；
负责公司对外公共关系的日常维护；
负责公司与政府机关之间的危机公关处理。
5．知识管理
负责催促各相关部门进行根底研究知识库分类，并协助建立相关知识库；
负责建立知识管理的配套管理措施，设立知识奉献奖励制度，鼓励知识奉献和知识创新；
负责公司统计报表的编制和报送。
〔二〕投资拓展部
部门使命：获取和储藏公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。
部门职能：土地信息收集及评估、可行性研究分析、工程土地获取、战略管理、政策研究及市场研究
．土地信息收集及评估
负责收集目标地块信息，建立土地信息库；