项目经理培训教材.ppt(4)

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1、项目经理培训教材项目经理培训教材（四）（四）设备维护工作设备维护工作主讲：杨东明主讲：杨东明2013年年2月月目录 1、认识设施设备 2、设备维护的文字性工作 3、设备的运行维护 4、设备的保养 5、设备的基础管理 6、物业设备维修管理 7、设备点检 8、设备的计划检修认识设备1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。2.给排水系统设备：各类给排水水泵、二次水泵及其附属设施、各类阀门、排水管网、管井。3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。4.电梯设备：各电梯及其附属设备。5.弱

2、电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。设备维护的文字性工作 1、设备的接管验收资料 2、设施设备台帐 3、设备标识（设备卡、告示牌） 4、设备档案设备的维护运行 1、设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 2、工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 3、值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知设备责任人或主管处理，并做好记录。 4、工程部对管辖小区机电设备的运行情况进行督查。设备保养每年12月份，工程部对大的维修保养项目

3、，编制下年度设施设备年度保养计划；根据服务处的设备状况，负责编制下年度设施设备大中修（改造）计划表。水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。工程部按照机电设备大、中修（改造）计划，组织相关部门、及人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在设施设备台账中。设备管理基础管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的

4、管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义： 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行

5、的保证。行的保证。 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。设备管理基础注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。物业运作的物质和技术基础。 * * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标

6、。备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。* * 衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标： A A设备有效利用率，；设备有效利用率，； B B设备的完好率，；设备的完好率，； 设备管理基础物业设备是否完好的标准为：物业设备是否完好的标准为： 零部件完整齐全，零部件完整齐全， 设备运转正常设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效设备管理基础物业设备管理的内容物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管

7、理 物业设备运行管理物业设备运行管理 物业设备维修管理物业设备维修管理 物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理 备品配件管理备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 设备管理基础物业设备的运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：（应取得两个方面的成果）： 一是一是 设备的运行在技术性能上始终处设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态于最佳状态 针对设备的特点，制定科学、严密针对设备的特点，制定科学、严密且切实可

8、行的操作规程。且切实可行的操作规程。设备管理基础 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强维护保养工作。加强维护保养工作。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻行状态下的监测和