政策专题报告(年年)

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1、政策专题报告（政策专题报告（2002年年2007年）年）目录目录 一、前言 二、各年度政策及分析 三、20062007年政策走势预测 四、附件一、前言前言 目前的房地产行业发展已经上升到一个政治高度，成为社会各界关注的焦点，在很大程度上，政府的宏观调控政策决定了房地产行业的发展。 对于我国房地产发展的现状，影响供需平衡的外界因素太多，市场机制难以在短时间进行有效地调节，那么政府部门的就要用“有形的手”去配合或者是代替市场机制去调节市场。 我们研究市场，更需要研究市场背后的控制力量，否则只能说明我们还停留在表面，不够深入，没有抓住本质，这也是我们研究政策的重要意义所在。 二、各年度政策及分析二、

2、各年度政策及分析q 2002 2002（政策推动年）（政策推动年） 1、政策背景 落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。 国际经济发展趋缓对中国经济发展带来了不利影响，对外贸易增幅减缓，国有大中型企业利息负担过重，居民储蓄资金大幅增长，消费需求较弱。政府希望房地产业的发展能够成为带动经济发展的增长点。 2、主要政策 日期名称出台部门2002年2月20日中国人民银行关于降低存、贷款利率的通知中国人民银行2002年3月1日中国人民银行关于降低个人住房公积金贷款利率的通知中国人民银行20

3、02年5月9日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部3、各利益方对出台政策的反应一览表年份中央政府地方政府开发商购房者媒体专家开发商代表社会人士2002年鼓励房地产行业发展，鼓励购房信贷积极响应中央政策，利用房地产发展推动整个地区经济开发商大幅扩大开发规模，增加开发投资响应国家政策，需求得到有效的释放，购房热情较高鼓励住房消费信贷，宣扬地产开发推动经济发展的作用肯定房地产开发投资对经济发展的左右，鼓励购房者的信贷消费行为积极响应政府政策，迅速扩张开发规模，增加开发投资普遍看好房地产业的发展前景，认为房价将会持续上升4、政策解读 利率下调导致市场供需两旺 银行存贷款利率和住房公积金贷款利率

4、的下调，有力的促进了房地产市场的发展。一方面开发商开发成本降低，开发投资热情高涨，另一方面消费者利用住宅信贷消费的消费模式，消费能力得到了明显提高，市场供需两旺，进入了快速发展的轨道。 招拍挂制度促进行业竞争 经营性土地出让全面实行招拍挂制度，房地产公司获取土地的取决于资金实力，大型开发企业迅速扩张，开发规模大幅增长。 q20032003（市场规范年）（市场规范年） 1、政策背景 在房地产市场快速发展中，房地产开发相关的土地规划审批、信贷、销售环节的违法违规现象日趋严重。 以兴办各类园区为特点的新一轮“圈地运动”呈上升趋势，其背后孕育着巨大的经济、政治和社会风险； 部分地区的商业银行为了抢占市

5、场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向； 开发商违法违规销售，损害了购房者合法利益，严重扰乱了市场秩序。 2、主要政策 日期名称出台部门2003年1月17日国家计委关于进一步加强房地产价格管理促进房地产业健康发展的通知国家计委2003年6月5日中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行2003年6月关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释最高人民法院2003年9月24日国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知国土资源部3、各利益方对出台政策的反应一览表年份中央政府地方政府开发商购房者媒体专家开发商代表社

6、会人士2003年针对房价上涨后，土地审批、信贷、销售等环节重点违规现象进行整顿开始整顿房地产各环节的市场秩序，遏制信贷和销售中的违法行为开发商开始规范土地审批和销售中的行为，市场竞争进一步加剧贷款购房的比例不断提高，对房价上涨充满信心，炒房现象较多开始披露政府土地审批、开发商销售中存在的违法违规现象批评地方政府土地出让中的违法行为，引导购房者维护自身利益开始意识到品牌形象，规范开发销售中的行为认为房地产市场将会更加规范，房价将会大幅上升4、政策解读 国家房地产相关部门从价格、信贷、销售和土地等各环节对房地产市场进行了全面的整顿，取得了一定的成果，但是下级政府部门处于对房地产带动经济发展方面的积

7、极作用的考虑，对于各项政策的实施力度不够。尤其是土地市场的整顿力度不够，各地违法违规占用耕地、批建开发区的现象并没有得到有效的遏制。 q 2004 2004（土地整顿年）（土地整顿年） 1、政策背景 全国出现投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大、投资结构不合理，房地产开发投资增幅过高，开发资金过多依赖银行贷款，商业银行信贷金融风险大幅增大。 同时在开发过程中，各地乱占滥用土地，突击批地现象严重，致使耕地总量迅速减少。 2、主要政策 日期名称出台部门2004年4月26日国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知国务院2004年4月29日国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严

8、格土地管理的紧急通知国务院办公厅2004年10月28日中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知中国人民银行2004年11月1日建设项目用地预审管理办法 国土资源部3、各利益方对出台政策的反应一览表年份中央政府地方政府开发商购房者媒体专家开发商代表社会人士2004年控制房地产投资的过快膨胀，整治土地违规审批，占用耕地现象各地开始全力整顿土地市场，清查闲置土地，多个违规开发园区被取消认为土地市场将会更加规范，开始有意识地大规模“圈地”购房者认为房价将会快速增长，购房热情高涨媒体炒作“地荒论”，歪曲政府政策影响，推动了房价的进一步上扬认为政策将会限制土地的供应量，有可能出现“地荒”开始大规模地

9、扩张，区域外地发展迅速，快地区囤积土地 认为土地供应量将会减少，房价会有较大的增幅4、政策解读 2004年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。 目的在于挤掉房地产市场的投机泡沫，促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、产品供应多样化、市场需求理性化，使整个产业进入产业成长周期的成熟发展阶段。 从调控效果来看，市场房价涨幅依然较快，没有得到有效的控制；土地市场乱占滥用土地、开发园区审批不严的现象得到遏制。 q 2005（联合

10、调控年）（联合调控年）1、政策背景 房地产行业快速发展，房价持续走高，市场供应结构不合理，中低收入家庭购房困难。局部地区出现了房地产泡沫，炒房现象日趋严重。 各地加大了拆迁改造力度，造成了大量的被动需求，房价过高已经成为社会各界关注的焦点。 2005年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中宣布：2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。 2、主要政策日期名称出台部门2005年3月17日中国人民银行关于提高贷款利率的通知中国人民银行2005年3月18日建设部办公厅关于住房公积金有关利率政策调整的通知建设部2005年3月26日国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知国务院办公厅2005年4月3

11、0日关于做好稳定住房价格工作的意见七部委3、各利益方对出台政策的反应一览表年份中央政府地方政府开发商购房者媒体专家开发商代表社会人士2005年多部门联合开始房地产“降温”，抑制房价过快上涨由于担心房价下跌会影响地区经济发展，局部地区适当控制房价快速上涨认为行业面临洗牌，部分开发商开始利用外资增加自身的竞争力经过一个时期的观望，下半年开始，购房需求依旧高涨，购房比例迅速减小“国八条”出台初期认为房地产将进入低谷，但从下半年开始宣扬房价将进一步攀升肯定政策制定的必要性和指导性，认为政策重在稳定，不存在打压房地产不存在泡沫，房地产市场的发展应该由市场机制调节，政府不应过多干预认为房价将会持续走高，房