房地产计划运营八步法的介绍与运用精选

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1、内部资料 严禁外传 1内部资料 严禁外传 2 一、什么是八步法体系 三、八步法体系的核心是什么 四、如何构建八步法体系 五、八步法体系的应用有何效果 二、为什么要引进八步法内部资料 严禁外传 3一、什么是八步法？概念概念通过将工程开发过程以及与其相关的投资拓展、设计管理、开发报建、招标采购、工程建设、营销管理、物业管理和客户关系等七个板块实现系统化管控为基础，对整个项目的开发全过程实现统一的运营监控和管理，实现开发过程在进度、成本和效益上的最优化。难点建立或完善一套更加合适的制度体系，通过实现其原有职能的标准化的前提下，探索并形成发挥新职能的体系。形成一套行之有效的执行模式，通过执行模式达到体

2、系的有效落实，做到尽可能的公平和公正可能性，并能为项目和各职能部门接受，并能在项目内和部门内实现自推广。内部资料 严禁外传 4概念目的1、通过大运营形成项目开发全过程的管控大平台，主动发现问题，协调项目与区域职能部门资源。2、对项目开发过程进行标准化，统一项目开发周期，对区域各项目实现统一管控。3、作为区域信息交互大平台，为区域决策提供信息，反馈问题。优点1、给予了运营职能更多的途径去解决工程项目存在的问题。2、更使得运营职能协调各个部门更好实现区域经营目标成为可能。一、什么是八步法？内部资料 严禁外传 5二、为什么要引进八步法？工程前期策划现状开发报建设计招标采购示范区工程是一种团队型工作，

3、但是职能部门间的横向配合是短板出图时间没有保证，缺乏图纸会审，图纸质量差招标的针对性条件要求不明确，材料需求的计划性差缺乏关键线路的分析，没有销项计划，现场经常处于混战状态什么是系统性解决方案？投资拓展土地使用合法化过程，突发问题多，计划可实现性差需要系统性解决方案内部资料 严禁外传 6 产业链上有串联的工作，职能部门的配合上有并联的计划，保证进程的有效控制。系统性解决方案开发报建设计招标采购示范区工程必要的报建策划和专项节点计划，加强横向配合，保证团队性工作设计任务书明确设计的详细要求，专项节点计划标准化的图纸，出图计划，图纸齐全材料，清单和采购计划 突击队，关注关键路线的穿插和关键路线的资

4、源保证，专项节点计划形成有效的计划体系投资拓展开发报建与投资拓展协力，实现土地转让协议签订，开始报建二、为什么要引进八步法？内部资料 严禁外传 7目标管理目标设立三、八步法的核心是什么？目标管理思想贯穿八步法体系的建立和应用过程1、帮助项目实现目标管理和自我控制2、建立健全计划运营管理结构性原则目标管理八步法体系计划模板制度体系计划考核执行策略计划板块执行板块体系核心制度依托落实方法落实保障项目开发全过程流程标准化内部资料 严禁外传 8目标管理设立目标三、八步法的核心是什么？设立目标是平衡的问题在想要达到的目标和可用方法之间求取平衡平衡自我控制确定目标行动计划目标传达目标执行反馈提高有助于实现

5、大目标可实现的前提下，实现小目标的可调整与项目部进行目标确定的充分沟通和交流，确保计划的可行性激励措施的明确，以及确保项目将责任落实到执行主体跟进纠偏，发现问题反馈问题，协调督办标准的改进和提高，意见的征询，体系的优化内部资料 严禁外传 9计划模板制度体系四、如何构建八步法体系？计划考核构成货量区板块示范区板块职能部门板块综合楼洋房样板别墅样板室外工程30层18层12层别墅筹备设计报建招标采购营销客户关系物业运营从施工许可证日计，4.5个月开放别墅1年，20层1.5年，30层2年（春节）二级20个二级39个二级42个步骤1、计划节点的确定和基准时间确定2、考核节点的确定结果目标拆分形成有效的计

6、划体系执行策略内部资料 严禁外传 10计划模板制度体系计划考核施工许可开盘交楼执行策略职能部门四、如何构建八步法体系？内部资料 严禁外传 11计划模板制度体系计划考核综合楼洋房样板别墅样板室外工程执行策略示范区工程四、如何构建八步法体系？内部资料 严禁外传 12三、八步法体系的应用内部资料 严禁外传 13计划模板制度体系计划考核执行策略项目充分解读有效沟通配合制度考核制度信息反馈制度进度预警制度会议培训制度将奖罚制度分类成可以单独执行互不干涉的部分，增加考核执行的可行性。四、如何构建八步法体系？明晰体系构架内部资料 严禁外传 14计划模板制度体系计划考核分配公平执行策略分配因子项目计划完成率

7、= （批次分配因子批次完成率）/ 批次分配因子批次分配因子 = （批次内示范单位在建面积4.0 + 批次内别墅在建面积2.5 + 批次内洋房在建面积1.0）项目分配因子 = （批次分配因子）项目分配比例 = 项目分配因子/参与奖励分配项目分配因子分配因子作为权重因素在完成率计算中进行考虑分配因子作为权重进行奖罚分配四、如何构建八步法体系？内部资料 严禁外传 15计划模板制度体系计划考核评价合理执行策略序号类别分值扣分原则1里程碑节点30一旦延误，批次归零2一级节点15一旦延误，节点零分3二级节点10按实际完成率计算4其它考核节点（除里程碑、一、二级节点外）5按实际完成率计算同时也规定了若节点完

8、成率大于（或等于）80%，则按实际值，若节点完成率小于80%则该节点考核归零。这样规定的目的是更切实反应项目进度情况，并鼓励项目将节点做到更高的完成率四、如何构建八步法体系？内部资料 严禁外传 16计划模板制度体系计划考核重点突出执行策略重要阶段节点提前完成天数10天20天30天施工许可证奖励标准（元/个）50001000020000施工至正负零100020003000预售许可证50001000020000主体封顶200030004000砌体完成300050008000外架拆除完成50001000020000交楼联合验收100002000030000使项目对重要的过程节点也给予充分的重视，保证

9、了激励的持续性四、如何构建八步法体系？内部资料 严禁外传 17计划模板制度体系计划考核奖罚均衡责任落实有奖有罚执行策略奖罚对象：项目部和施工单位执行方式：运营与质量是否分开执行奖罚总体平衡四、如何构建八步法体系？内部资料 严禁外传 18计划模板制度体系计划考核有效落实执行策略奖罚对象：项目部执行方式：运营与质量合并执行结果的快速实现；重要节点奖罚提前确认；项目部提交分配方案分配方案四、如何构建八步法体系？内部资料 严禁外传 19合理工期1、开发报建5个月，示范区开放4.5个月2、货量区开工至交楼执行基准工期示范区板块综合楼洋房样板别墅样板室外工程从施工许可证日计，4.5个月开放别墅1年20层1