房地产开发流程中风险防范典型案例分析(1).ppt

房地产开发流程中风险防范典型案例分析
2013年3月
精选课件
房地产开发业务涉及众多的流程，每一个流程中都有可能涉及到法律纠纷。本人以律师的视角，总结自己多年办理房地产案件的经验，将自己曾经所经办理的典型案件呈现给大家并以此分享我在房地产风险防范中的心得与体会，不足之处，敬请指正。
前 言
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商品房销售中特殊问题
业主退房的法律分析
买卖合同签订后业主退房的理由分析
一、商品房买卖合同被确认无效；原因主要是没有预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证（合同法52条、法释第9条）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释.doc
二、商品房买卖合同被撤销（合同法54条、法释第9条）
＊权利瑕疵，如存在抵押权
＊所售房屋已经出卖给第三人
＊所售房屋为拆迁补偿安置房屋
＊购房人产生了重大误解
＊广告、楼书中有重大欺诈
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三、商品房买卖合同被解除
※规划、设计变更导致合同被解除
（1）出现合同约定的情形且影响商品房质量或者使用功能；
（2）法律法规特别规定的情形（如小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的（但因国家建设需要致使规划改变的除外）以及商品房 结构、朝向、楼层等违反合同约定的，业主可以退房）
法理依据：合同法94条第四项、第五项
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※不可抗力致使不能实现合同目的（双方可解除）
※开发商预期违约
※开发商迟延交房经催告后三个月的合理期限内仍未履行或约定或法定的所有权登记期限届满后超过一年不履行（法释15条、19条）
※开发商根本违约
法理依据：合同法94条第一、二、三、四项
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＊合同签订后开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
＊合同签订后开发商将该房屋又出卖给第三人
＊房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格
＊房屋质量问题严重影响正常居住使用（屋面、墙面、卫生间严重渗漏、房屋倾斜墙体开裂以及设计、施工违反国家强制性标准的情形）
开发商根本违约(法释第8、9、12、13条)
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※面积差异：法释第14条
《商品房买卖合同（示范文本）》第五条
在保修期内，因严重质量问题经两次修 理仍
不能正常使用（地方性法规如浙江）
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业主退房、索赔的风险防范
1、尽量按照商品房买卖合同约定的时间交付房 屋
2、延期交房及延期办理产权证书的违约责任中设定较低比例或者数额较少的违约金或通过合同约定免责的条件。
3、避免《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条、第九条、第十二、十三、十四条、第十八条的情形出现。
商品房销售中特殊问题
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商品房销售中的风险防范
案例一
房屋毁损、灭失的风险与房屋交付的关系？
2010年3月1日，张某购买了甲开发商的房屋一套。合同约定的交房日期为：2010年6月10日。2010年6月5日，甲开发商的工作人员在当地的报刊上发出通知。通知的大体内容是：包括张某在内的购房人购买的楼盘已具备交付条件。请各位购房人务必于2010年6月10日到甲公司办理交房手续，逾期责任自负。2010年6月4日张某已前往北京出差。2010年6月12日，张某所购房屋所在楼层发生火灾而导致张某购买的房屋被烟熏黑并且墙体开裂。2010年6月13日，张某出差回家，得知房屋发生火灾后，以房屋尚未交付为由，要求与甲开发商解除购房合同并退还所交的购房款。
问：1、张的要求能否成立？该请求能否成立，关键在于张某要求解除合同的条件是否具备、风险是否转移给了张某（商品房解释第10、11、12、13条）。
本案能给甲开发商带来什么启示？
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因房屋交付的时间关系到业主支付物业费及其他费用。另外就是房屋的交付时间关系到房屋的风险转移时间。因此，开发商一定要（在与购房人签订合同时，在交付房屋的时间条款中作出特别说明，如约定“甲方所开发某楼盘（小区 、 几号楼）的房产具备交付条件时，可在 报刊上发出通知。请乙方务必留意 年 月 日 到 月 日 的报刊，甲方不再另行通知。该报刊上载明的交房日期即为甲方的交房日期。”凡在此日期后延期收房或拒绝收房的，房屋毁损、灭失的风险自行承担。
如果购房合同中没有作出特别说明的条款，开发商最好采用邮寄送达的方式送达交房通知，邮寄送达时采用购房人事先提供的地址、联系方式，最好与公证处签订长期公证协议，以公证送达的方式送达，在业主买房时开发商另行准备一份购房人地址确认函，要求业主留一个真实的地址与联系