惊！悦来房价直奔两万八，这个洋房只批1万二，限价这么狠？

前两天，小树在北区某楼盘蹦跶的时候，意外撞到了网络红人罗西西，没错就是某知名地产馆压寨夫人滴那个，搞了半天以前还是邻居，以前还送过我一张加油卡。

第一次看朱大大的雄文，完全就是愣头青见了苍老师那种赶脚，直接的把我的兴趣从卖塑料变成了看楼盘。他推过一次寸滩某盘，我就莽墩墩地跑去买了三套，虽然赚得钱只够买几包三鹿奶粉，但依然满满的幸福感；

送别了罗西西，我刚准备从茶座走人，突然听到隔壁在讨论楼市，隐隐有人在唉声叹气：

“这楼市真的让人伤心了，只有刚需房吃香，做改善真把人怄吐血；“

”现在新推出的改善型洋房，成本比以前的刚需高层一平造价多花六七百，结果遭限价，卖价还不如旁边的刚需盘……”

我听了半天，原来说滴是北辰悦来壹号。这块地是2016年拿下的，楼面价不到4000；

截图自乐居网；

真的被限价了吗？购房者有漏可捡吗？

戴着露洞的口罩，骑着破烂的自行车，我轰隆隆就杀向了悦来。

01.公园众多环境不错

一路踩车累得我汗水直冒，发型也被风吹得有点乱，以至于路边的美女把我当成了空气，心里好生难过。

不过到国博这边来的第一印象还是不错，这里的绿化环境确实非常好。

国博大道实景图，道路非常宽阔；

区域周边的悦来会展公园、张家溪生态公园等已经成型，不时有游人经过；

项目离嘉陵江畔约一公里，夏天的时候经常有人在江里游泳；左侧嘉悦大桥边，2017年首钢以11711元/平拿下的年度地王已开始动工了；

03.断头路终于打通

不过除了周边绿化生态好之外，这个楼盘却看起来有点“惨”啊。

国博南向东可通过国博大道连接中央公园，直线距离约3公里，但以前却一直是条断头路，差不多有五六年了。

不过今天实地一看，阻隔这段路的山包包直接被挖开了，道路正在紧张施工，预计年底就有望通车；

轨道交通方面，悦来壹号到国博中心站步行约1.4公里，应该算准地铁房；不过对于洋房这类改善型客户来说，开车才是主要的出行方式；

03.悦来商圈待兑现

提起商圈，中央公园和礼嘉炒得是风风火火，最近蔡家要建购物中心也传得沸沸扬扬，而悦来板块却一直非常的低调，总给人没兑现的感觉。

备注：此图中标注的商业为商业性质地块

但打开悦来的规划图一看，国博南侧其实规划了大量的商业用地；我转了一圈后发现，很多项目已悄悄浮出了水面；

图片来自重庆市设计院官网；

两江集团2015年在悦来国博南屯下了三块商业地，有一块地的规划已经浮出水面了，名字也非常洋气—悦动国际艺术商业水岸。

而周边国博城、叠彩山等多个项目已经陆续入住，各种餐饮小店已经开起来了，区域内首个大型商业体国博天地也即将完工，多家酒店签约入驻；

靠近会展公园，有条木鱼石商业街即将建成，旁边的空地则是国博天地二期新引入的红星美凯龙，即将开始施工了；

靠近北辰这边还有约170万方规划中的商业用地还未出让，北区的居民都比较关心；据消息灵通人士透露：

“这170万方规划中的商业用地，由于靠近国博中心，事关城市形象，规划者对此宁缺毋滥非常重视；但考虑到重庆商业体量过剩，正谋划将一部分体量调规成住宅，实现商住平衡。”

04.前期组团已交付

悦来壹号作为一个已经开发三四年的大盘，有的前期组团已经交房了，已经有业主已经入住了；

远远看过去，高层象长在公园里一般，这边的绿化确实还不错；

前期交付的璟悦组团实景图；

这么多业主开始陆续入住了，那教育配套怎么办？

就在楼盘旁边，一所投资约两个亿的悦来中学已经在建设了，规划了75个班级。

05.百万方大盘

刚进售楼部，售楼部的小姐姐却差点被我吓哭了，原来是我的发型在骑车时被风吹成了爆炸款，加上脸蛋被太阳晒得有点黑，看起来有点面目狰狞。

置业顾问叫小屯屯，刚入行不久胆子还小，一边抹眼泪一边强笑着给我做介，搞得我深为内疚，决定疫情完了就飞一趟韩国；

言归正传，整个悦来壹号号称约130万方，由10来个组团构成，这个巨大的沙盘看起逗抓脑壳，我趴起看了半天才看明白；

目前在售的便有三个组团，分别是洋房、叠拼和合院别墅三种业态；

洋房组团取名为璟御，总共由九栋板式住宅组成，一楼没有底商居住体验比较纯粹；

建面121套内100平的三房户型图；

建面141套内117平的四房户型图；

建面162套内137平的四房户型图；

从户型上来看，都是南北通透的板式户型，通风采光不错；

06.样板区实景

告别了爱哭的小屯屯，我往这个洋房组团的工地走过去，这周围还是非常平的；重庆虽然叫做山城，但爬坡上坎毕竟麻烦，大家还是喜欢住平地；

洋房组团实景图，目前已快要全部结顶了；

我围着这个组团走了一圈，原来还有一个实体样板区；比起真假难辩的异地示范区样板房，它的可信度应该比较高；

样板区在其中一栋楼，外立面在阳光下显得比较靓眼；不料到了门口，门卫说没有置业顾问陪同不能进去；我实在不好意思再回去吓唬小屯屯，只好从旁边的工地偷偷溜了进去。

一楼大堂和架空层实景图；

公区部分，电梯前室以及楼梯墙壁全部都贴了砖，看来开发商还真花了点血本滴；到了样板间，过来看房的人络绎不绝，看来对这个楼盘感兴趣的人很多；

当然了，对购房者来说，最关心的当然还是房价了。

07.遭遇限价，一平少卖两三千

我上网查了一下，悦来在售的洋房或大平层的价格，建面都要14000-16000左右了；

截图自房天下；

甚至，被吐槽与水土一线之隔，位于悦来北边的王家庄di，某个新盘已经喊出要卖套内28000/平；

截图自重庆购物狂；

这价格是要逆天吗？看完这个帖子，我直接被吓得一屁股瘫坐到地上；

而这个悦来壹号的房价才多少呢？我问了下置业顾问，均价只要建面12700，这个价格足足比周边低了两三千；

而且，据小屯屯私下透露，162的户型马上会有5个点优惠，算下来只有12000了。

如果这个28000的价格是真的话，那这两个楼盘的价差足足相差一倍，让人瞪目结舌；

你说开发商惨不惨？

08.地价决定房价

整个悦来组团，实际上由高义口、国博南和国博北三个板块构成，由于拿地开发时机的原因，地价相差悬殊，最后导致板块发展也各不相同。

悦来板块地价图，数据来自锐理；

国博北板块，早期开发的北大资源悦来和首地江山赋，位置吊脚始终冷冷清清；而更向北边的蓝光悦江府、香港置地云山岳等楼盘面粉太贵，所以房价也偏高；

而高义口板块，有着海绵城市的设计和TOD商圈的加持，但启动晚地价高，楼盘定价基本都是高冷路线，而且整个区域还要很长的时间才能成熟；

高义口实拍图，除了工地还是工地；

国博南板块，主要由国博城、叠彩山和北辰悦来壹号组成，入住率也最高，目前整体已即将迈进成熟阶段，商业配套也逐步兑现了；

这个板块的开发商拿地早，地价普遍只有3000左右，遭遇限价也不算意外了；

09.别了，山城的超级大盘

在很长一段时间，山城楼市都充满各种超级大盘，如耳熟能详的鲁能星城、奥林匹克花园、融侨半岛等，还有这两年风光无比的华侨城、融创文旅城等，个别已开发10年以上活跃至今。

这种大盘配套齐全生活方便，二手市场上往往也是硬通货，所以往往能得到购房者的追捧。

但从2017年开始，重庆出让土地的容积率和地块面积开始双双下降，出让的土地基本都是小地块，百万方以上的整体出让已经几乎绝迹了。而从目前的开发情况来看，这些大盘将在两三年内基本售罄。

在未来的某一天，喜欢大盘的购房者，或许只能去二手市场撞运气了。

北区楼盘：

龙湖三千庭  龙湖椿山   融创映湖十里  融创溪山春晓  龙兴国际生态新城  景粼玖序  寰宇天下  龙湖铂岸  奥山府  瀚学融府  远洋九公子  华润公园九里  北恒紫岳  重庆时代中心  金辉中央铭著  江山樾  鲁能星城外滩  棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城  恒大中央广场  中交中央公园（验房记）  万科金域蓝湾  象屿观悦府  北京城建龙樾生态城  蓝光芙蓉公馆  万科四季花城  约克郡壹号半岛  鲁能泰山7号  万科观承   御景湖山  龙湖九里峰景   绿地新里樱园  新江与城悠澜  万瑞大平层  昱湖壹号  江北嘴壹号院   恒大御龙天峰  国美江天御府  爱普新鸿府  华融现代城  舜山府  北岸江山  恒大轨道时代  华侨城  绿地克拉公馆  

南区楼盘：

招商雍江府  嘉天下  枫丹江屿  洺悦国际  龙湖春江天镜  来福士广场  中交漫山  天誉智慧城    保利观塘   和黄御峰  京汉凤凰城（整改后记）  荣盛华府  铂悦澜庭  融汇半岛天澜

西区楼盘：

海兰云天  融创文旅城  远洋山水赋  弘阳天宸一品   朵力迎宾大道

板块分析：  

唐家沱 蔡家 龙兴 中央公园  悦来生态城  茶园

小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；

了解更多重庆楼市信息，楼市八卦爆料

扫二维码进楼市交流群，与小树在线交流。

本文如有图文侵权版权疑问请扫码联系，我们会尽快处理，感谢！

楼市评论：

1.炒房团资金崩盘，江北嘴顶豪小区沦为鬼楼，十年不涨血亏上亿

2.中国最大炒房团覆灭记！900亿灰飞烟灭，只留下江北嘴两栋鬼楼

3.重庆惊现地产垄断巨头！店大欺客堵门拉客，开发商忍无可忍

4.连环腰斩！10月重庆二手房成交下滑超70%，楼市彻底冰封！

5.西部陆海新通道奠定重庆西部中心？现实太打脸，又是一厢情愿

知识星球：

小树聊房提供金融贷款及新房、二手房淘笋服务，可扫码进一步了解；