王炸！9000/平买中央公园头排大平层！撑不住了，开发商挥泪大甩卖

 周三的中午，小树还在梦中数钞票，经常在群头活跃的祥哥一个电话打了过来：“小树，中央公园开出了一栋一线景观大平层，最便宜的才9000多，要不要去看看？”

“不可能，哪有这种价格？”幸福的发财梦被打断了，小树内心一万匹草泥马奔腾，之前中央公园开的景观大平层基本都在套内2万以上，目前最火的刚需盘中交中央公园最低也要建面11500/平，“一线景观大平层要是只卖9000多，我直播吃翔！”

“要不就赌一顿晚饭嘛？”祥哥开出了价码；我悄悄打了一下算盘，自己天天跑盘赢的概率还比较大；何况每个月几大万的房贷压得小树踹不过气，以至穷困潦倒天天泡面，早已面黄肌瘦走路都打闪闪了……

“走走走，我就不信还能阴沟里翻船了”

01.中央公园一家独大

于是祥哥和我便踩着自行车，飞快地杀到了售楼部；

祥哥约来对这个项目了解甚深的业内人士，对方一来就大倒苦水：“整个中央公园的楼盘都被中交项目吃得死死的，价格便宜总价又低，推盘量又大，110-140万的总价几乎把整个片区的刚需购房者全部吸了过去，其他开发商连汤都喝不到……”

中交中央公园已成了所有中央公园开发商的噩梦；

“现在这个市场，总价超过140万的房子都很难卖，这种大面积高总价的大平层不降价，根本卖不掉，年底完不成任务，只能卷铺盖走人了。”

“最近楼市钢铁侠、小树聊房等老是写文唱空，把投资者们都吓跑了；房子不好卖，开发商不降价都不行了……”

祥哥用脚重重踩了我一下，一口盐汽水差点没喷出来。

02.华润公园九里项目情况

2016年12月26日，华润拍下这块300亩的中央公园南区的风水宝地，总建筑体量54万方，楼面价约6164元/平。今年8月22日，绿城在附近拍下两宗合计200亩的住宅用地，楼面价分别为9970元/平和10438元/平，时隔三年地价涨了4000元/平。

华润公园九里项目区位图；

售楼部实景图，后方即为华润公园九里在建高层，建筑排布尺度尚可；

公园九里沙盘图，目前主要在售的为G2#大平层和精装修高层产品，

G2#大平层与中央公园仅隔一条甘悦大道，连通机场路和悦来，后期规划建设高架桥；沙盘中间黄色的区域为14万方的商业体，应该是南区唯一的大型商业配套；

图片来自云轨图，仅供参考；

目前来看离华润公园九里最近的地铁站是在建的5号线鲁家沟站，相隔约1.5公里；远期规划13号线和22号线在附近交汇有个更近的中央公园南站，但不确定性比较大；

02.项目周边情况

目前中央公园南区全是一片工地，路都没修好，没有一户住宅交房，自然也别幻想有什么像样的配套；

甘悦大道实景，往前出发可通往机场路城南立交，路边刚刚立好路灯；右边在建高楼为金辉中央铭著超高层住宅，远处是中交中央公园一期，已有少量业主入住；

甘悦大道另一头通往悦来沙井湾立交，目前隧道已基本打通，左侧建筑为公园九里一期高层；

这周老是下雨，规划中的公园西路目前还是一片泥泞地，可怜了我的鞋子；

往金开大道方向望过去，这片空地是预留教育用地，两侧的建筑为雅居乐富春山居；左侧的公园东路已经在修立交了，这边的公园西路还没得任何动静；

03.公园九里退房风波

说起华润，就不能不提其入渝首作华润24城，从不被看好到成为九龙坡新中心，其品质+商圈+名校+地铁的完美组合使之成为了刚需中的战斗机，价格甚至堪比江北嘴；

在今年6月份的时候，公园九里的业主曾经闹了一次退房风波，据说是对房屋质量不太满意。也许是之前的华润24城让山城人民太惊艳了，加上宣传中九里系的高端定位，购房者的预期比较高。

6月份小树楼市交流群内聊天截图；图片来自重庆某楼市著名论坛；

不过据说最后开发商这边也积极做出了整改，业主们的房子还是没有退；

到底公园九里房子质量如何，我们还是到现场看看吧；

04.公园九里项目实景

公园九里项目整体背靠山坡，前临镜湖内有小溪，风水其实还不错；

一期高层小区中庭还在载种绿植，朝中庭立面采用了大面积的转角玻璃，显得比较时尚；

客厅大转角玻璃实景图，采光通风确实非常不错；

正在施工中的大堂，目前还只能看出一个大概；

一楼都设计了架空层，还没开始做软装，这么大的空间如果认真设计规划一下还真不错；

但刚走出小区，一期有两栋楼的外立面一下就把我给雷翻了：

这两栋朝外的外立面，阳台是互挑设计，窗墙比偏小，显得立面造型有点呆板；

但两根黄色且暴露在正面的燃气管路真的把人惊呆了；而且整改的可能性几乎为零……

好像，现在的还建房也不是这么玩的吧？

04.大平层项目-九望

刚需组团目前来看只能算中规中距，我们再来看看刚刚推出的一线景观大平层-九望；

公园九里-在望效果图，由一栋板式大平层和两栋塔楼组成，小区中间有一条溪流穿过；

正看中央公园的A户型，建面180平，套内147平；

看中庭的B户型，建面136平，套内111平；

穿越小区的溪沟目前已被截断，目前还看不到景观效果；

G2#楼大平层建设情况，其下面有四层楼的商业裙楼，因此住宅一楼的实际高度在20米左右，基本户户可观中央公园；总共39层高，为了结构稳固，采用了少见的全现浇外墙结构，外立面采用石材外观；

这是首层住宅看中央公园的效果，这套的价格才9600/平！

这是10楼高度看中央公园的实景图，阴雨天影响拍摄质量；

这是正常天气下在公园大道顶楼拍摄的中央公园实景图，由网友提供；

从观景的角度来看，不同的位置有不同的效果，总体还是越高景色越好；

不过最震撼的，还是莫过于其价格！

05.带头降价5000元？

看完了项目，我打开电脑查看了这栋大平层的价格，结果让我大吃一惊！

根据网上房地产显示，低楼层的确有建面9000多的房源，总价约180万；如果没记错，这应该刷新了今年中央公园片区高层价格的最低记录！

为了全面分析其价格，小树再查询了其他楼层的价格，10楼约11600/平、总价210万，高区37楼则为13300元/平、总价240万；

整体算下来，华润公园九里头排大平层的均价约在套内15000左右，折算成建面12000，总价在220万左右。考虑到3年前开发商6164元/平的拿地价，这个价格至少不算黑心。

没有对比就没有伤害，我们来对比一下中央公园其他项目的头排大平层是什么价格吧！

房价信息来自房天下；

从上面可以看到，目前中央公园一线景观大平层套内价格在18000-25000左右，平均均价在套内22000，虽然部分产品含房屋精装修，但其实际成本并不高。这也就意味着：

华润公园九里-九望一出世，直接带头把价格猛降了至少5000元/平！

还能再便宜一点吗？

没错，我们的确还能帮你争取到更好的价格，详情请扫二维码，验证码“中央公园”；

开盘一周了，从网签数据来看去化仅10%左右，看来改善型客户观望情绪依然严重，看来放血降价也没啥效果，楼市的这个冬天果然寒气逼人。

总体来看，公园九里大区位还是不错，未来商业和学校配套会逐步跟上，品质中规中矩，但缺乏轨道交通，更适合北区的改善型客户。由于位置的差异，想复制华润24城的神话没有任何可能；但考虑到其较高的性价比，这个项目还是值得一看；

考虑到后期地块普遍上万的土地成本，这是中央公园一个不错的捡漏机会。

06.愿赌服输

金九银十刚刚过去，重庆楼市表现依然惨淡，开发商们如座针毡；

数据来自锐理，金九银十开发商猛烈放盘，但成交依然萎靡，库存量开始持续走高，部分郊区新房价格体系或将出现松动；

出了售楼部，祥哥得意的说：“怎么样，9000多的价格没有骗你吧，我自己都想买一套！”这价格的确太意外了，简直是颠覆了我的三观，小树只好认栽：“走嘛，去最近的月光之城喝两杯……”

喝得个贰麻贰麻，祥哥又悄悄说：“告诉你，海尔路这边最近粗大事了！”爱听八卦的小树顿时酒醒了一半，筷子都差点掉到地上：“啥子大事情啊？”

预知后事如何，请关注下一期《小树聊房》！

北区楼盘：

北恒紫岳  重庆时代中心  金辉中央铭著  江山樾  鲁能星城外滩  棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城  恒大中央广场  中交中央公园（验房记）  万科金域蓝湾  象屿观悦府  北京城建龙樾生态城  蓝光芙蓉公馆  万科四季花城  约克郡壹号半岛  鲁能泰山7号  万科观承   御璟湖山璟园  龙湖九里峰景   绿地新里樱园  新江与城悠澜  万瑞大平层  昱湖壹号  江北嘴壹号院   恒大御龙天峰  国美江天御府  爱普新鸿府  华融现代城  舜山府  北岸江山  恒大轨道时代  华侨城  绿地克拉公馆  

南区楼盘：

龙湖春江天镜  来福士广场  中交漫山  天誉智慧城    保利观塘   和黄御峰  京汉凤凰城（整改后记）  荣盛华府  铂悦澜庭  融汇半岛天澜

西区楼盘：

弘阳天宸一品  融创文旅城  朵力迎宾大道

板块分析：  

唐家沱 蔡家 龙兴  中央公园  悦来生态城  茶园

小树，职业房产投资人，坚持用脚丈量楼盘，只聊最真实的重庆楼市；

了解更多重庆楼市信息，楼市八卦爆料

扫二维码进楼市交流群，与小树在线交流。

楼市评论：

1.礼嘉网红神盘二手暴跌5000元，投资者全线套牢！房价倒挂彻底结束

2.西部陆海新通道奠定重庆西部中心地位？现实太打脸，又是一厢情愿

3.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！

4.3月土拍风起云涌，地王背后掩盖的重庆楼市真相

5.用高租金圈钱，借装修名义融资？这家重庆托管公司大家千万当心

知识星球